Apa Maksudnya Untuk Pembiayaan & Refinance Rumah?

Bank Negara Malaysia (BNM) telah mengumumkan penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas, menjadikan kadar semasa kepada 2.75%. Langkah ini dilihat sebagai sokongan kepada pertumbuhan ekonomi yang perlahan akibat ketidaktentuan global.

Namun, apa sebenarnya maksud perubahan kadar ini kepada anda, khususnya jika anda sedang mencari loan rumah terbaik atau merancang untuk membuat refinancing rumah. Persoalan paling penting untuk pemilik rumah dan bakal pembeli:

“Macam mana penurunan ni akan kesan bayaran rumah aku?”

Kalau anda ada pinjaman perumahan dengan kadar berubah (floating rate), atau tengah fikir nak beli rumah artikel ni memang ditulis untuk anda.

Bagaimana OPR Mempengaruhi Pinjaman Rumah ?

Kadar OPR menentukan kadar faedah asas yang dikenakan oleh bank-bank komersial. Bila OPR turun, bank biasanya akan turunkan kadar faedah pinjaman termasuk pinjaman perumahan yang berasaskan kadar terapung.

Kesan langsungnya:

• Ansuran bulanan menjadi lebih rendah
• Kos pinjaman keseluruhan boleh berkurang
• Refinancing menjadi lebih menarik jika dibandingkan dengan kadar lama

Namun, walaupun kadar rendah ini nampak menguntungkan, ada beberapa aspek penting yang perlu diambil kira sebelum buat keputusan pembiayaan besar.

Kalau anda:

• Dah ada loan rumah dengan kadar berubah (floating), bank mungkin turunkan kadar faedah anda.
• Baru nak mohon loan, anda mungkin dapat kadar faedah yang lebih rendah.

Antara contoh mudah :

Merujuk pada jadual pembiayaan anda dapat perhatikan penjimatan sehingga RM 700 tahunan apabila ORP menurun.

Apa Yang Anda Perlu Pertimbangkan Sebelum Buat Keputusan?

• Kadar Faedah Rendah Tidak Kekal Selamanya

Penurunan ini mungkin bersifat sementara. Sekiranya inflasi meningkat atau ekonomi pulih, OPR boleh dinaikkan semula. Maka, pastikan anda merancang pinjaman berdasarkan unjuran jangka panjang, bukan hanya kadar semasa.

Contoh real-life:

• Tahun 2020 semasa COVID-19, OPR turun ke paras terendah 1.75%.
• Tapi pada 2022-2023, bila ekonomi pulih, OPR naik semula secara berperingkat sehingga 3.00%.

Jika anda ambil pembiayaan rumah floating rate, ansuran bulanan anda juga akan naik bila OPR naik. Jadi walaupun sekarang nampak murah, kos keseluruhan pinjaman boleh berubah dalam jangka panjang.

|⚡Tips bijak: Bila kadar rendah, gunakan peluang ni untuk bayar lebih kepada prinsipal supaya dapat kurangkan baki pinjaman awal-awal.

• Elakkan Over-Commitment

Ansuran yang rendah kadang-kadang menggoda peminjam untuk mengambil jumlah pembiayaan yang lebih tinggi dari kemampuan sebenar. Ini boleh mengundang risiko jika kadar naik semula. Pastikan komitmen kewangan anda kekal dalam zon selamat walaupun kadar berubah.

Contoh:

Anda nampak bayaran bulanan untuk rumah RM700,000 cuma RM2,800 je sekarang. Nampak mampu, jadi anda pun sign agreement tanpa fikir panjang.

Tapi bila OPR naik semula 50-75 mata asas (atau lebih), bayaran boleh naik jadi RM3,200–RM3,400. Kalau gaji tak naik ikut kadar tu? Tersekatlah cash flow.

Soalan penting untuk ditanya sebelum commit:

• Boleh tak saya bayar rumah ni kalau kadar naik 1%?
• Ada tak “bantal kewangan” simpanan 3-6 bulan komitmen?
• Ada ruang untuk emergency atau semua dah disapu oleh bayaran loan?

⚡Tips bijak : Ambil rumah dalam kemampuan “worst-case scenario”, bukan semata-mata ikut kadar sekarang.

Mahu Refinance? Kira Kos Keseluruhan

Walaupun kadar baru nampak menarik untuk refinancing, anda perlu pertimbangkan beberapa kos seperti:

• Yuran guaman dan dokumentasi
• Kos penilaian hartanah
• Penalti (jika masih dalam ‘lock-in period’)
• Duti setem dan caj pemprosesan

Lakukan analisis ‘break-even’ untuk memastikan langkah refinancing ini benar-benar memberi penjimatan.

⚡Tips bijak: Gunakan refinancing calculator. Kalau jimat faedah tapi kos proses lebih tinggi dari penjimatan tak berbaloi.

Bila Masa Sesuai Untuk Bertindak?

Sekarang boleh jadi masa sesuai untuk:

• Pembeli rumah pertama yang mahu manfaatkan kadar rendah
• Pemilik rumah yang ingin tukar pinjaman lama kepada kadar lebih rendah
• Mereka yang memiliki pinjaman kadar tetap dan mahu pertimbangkan kadar terapung (floating)

Tetapi pastikan keputusan anda disokong oleh data dan analisis, bukan semata-mata trend pasaran.

__________________________________________________________________

Soalan Lazim (FAQ) Tentang OPR & Pembiayaan Rumah

• Apakah OPR dan siapa yang tetapkan?

OPR ialah kadar faedah antara bank, ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia sebagai alat dasar monetari.

• Adakah penurunan OPR menjamin kadar faedah loan saya turun juga?

Tidak semestinya, tetapi kebanyakan bank akan turunkan Base Rate (BR) yang berkait langsung dengan kadar pinjaman anda.

• Patutkah saya buat refinancing sekarang?

Jika kadar faedah pinjaman sedia ada anda lebih tinggi dari kadar semasa, dan anda tidak dalam ‘lock-in period’, ini boleh jadi masa yang baik. Tetapi kira kos keseluruhan terlebih dahulu.

• Adakah kadar OPR ini memberi kesan kepada loan rumah tetap (fixed rate)?

Tidak secara langsung. Pinjaman kadar tetap tidak berubah mengikut OPR. Tetapi anda boleh pertimbangkan refinance kepada kadar terapung jika ia beri manfaat.

Kesimpulan

Penurunan OPR kepada 2.75% sememangnya membuka peluang kepada pembeli rumah dan pemilik sedia ada untuk mendapatkan kadar pinjaman lebih baik. Namun, keputusan bijak hanya berlaku apabila anda memahami keseluruhan risiko dan kos yang terlibat.

Buat kira-kira, nilai semula bajet anda, dan ambil tindakan berdasarkan data bukan emosi.